Hoy os adelantamos los puntos principales a revisar en un local para verificar su viabilidad para un cambio de uso a vivienda con el ejemplo de #JeLo2 nuestro #retoclapdesign que os hemos empezado a contar semanas atrás.
INTRODUCCIÓN
Llevamos tiempo involucradas en una nueva aventura relacionada con lo que en nuestra web llamamos “Clapping Real Estate”. Estamos deseando contaros todos los detalles, pero por ahora, lo que os podemos anticipar es que #JeLo2 será el primer local de muchos, y que ya tenemos todo preparado para comenzar las obras.
Vamos analizar las características físicas y de su entorno para verificar que no impiden la viabilidad del cambio de uso.
SUPERFICIE LOCAL
Se trata de un local de algo más de 100m2 construidos de los cuáles 95m2 son útiles.
La superficie mínima de una vivienda según el plan general de Madrid es de 25m2 útiles, con lo que tenemos margen suficiente para hacer dos viviendas.
Las viviendas que hemos obtenido tienen aproximadamente 53 y 36 m2 útiles.
FACHADAS, ILUMINACIÓN+VENTILACIÓN
Como podéis ver, es un local en esquina y tiene dos grandes fachadas a sendas calles de más de 9m lineales en la principal y casi 14 en la lateral.
Una de las condiciones que deben tener las nuevas viviendas es el frente mínimo de fachada que debe ser de 3,00m lineales para cada una de ellas. En este punto también vamos con mucha holgura.
La libertad de apertura de ventanales que tenemos en este local nos permite cumplir cómodamente, la proporción de los ventanales destinada a ventilación e iluminación de los espacios vivideros de cada vivienda, un 12% y un 8% respectivamente, que nos pide el Plan General de Madrid.
CÍRCULO 2,70M
Otra de las condiciones geométricas que debe cumplir cada una de estas viviendas es que se puede inscribir un círculo de 2,70m de diámetro en una de las estancias habitables y exteriores, y que sea tangente al muro donde hayamos abierto ventanales.
DESNIVELES. ESPACIOS HABITABLES. ACCESIBILIDAD.
Al estar situado en una calle con cierta pendiente, nos encontramos en el acceso actual un escalón de subida.
En el interior también encontramos otro desnivel debido a que la calle lateral también tiene cierta pendiente y en esa zona se abrió una puerta de acceso a nivel por esa fachada.
El tema de los desniveles es otro punto muy importante en la viabilidad para este tipo de transformaciones porque no podemos tener ningún espacio habitable en contacto con el terreno, es decir, por debajo de la rasante de las aceras.
En el interior de las viviendas podemos tener diferentes desniveles si así nos interesa por diseño, sin embargo, en la fachada de acceso donde hemos dispuesto un vestíbulo a modo de portal para acceder a las dos viviendas, es necesario cumplir accesibilidad.
Esto quiere decir que podemos mantener el escalón de acceso puesto que es inferior a 20cm pero, al tener que recrecer nuestro actual suelo por tema de instalaciones y acabados, es necesario que el suelo del portal tenga con una ligera pendiente, del 3,5%, para salvar ese desnivel extra.
ALTURAS
Una de las características más interesantes que podemos encontramos en los locales es que su altura suele ser mayor que la de los espacios de viviendas convencionales y nos permiten espacios visualmente más amplios.
En este local, en el estado actual, tenemos 3,36m de altura y 3,00m a las vigas.
Los espacios vivideros tienen que cumplir la condición de tener una altura mínima de 2,50m, los no vivideros como los baños, por ejemplo, pueden tener tan sólo 2,20m.
En nuestro caso también vamos con holgura incluso para recrecer suelos e instalar falsos techos para alojar instalaciones.
Ya estamos organizando el comienzo de las obras y las vamos a disfrutar a tope.
¿Te apuntas a seguirlas con nosotras?
コメント